关于乌鲁木齐市集体建设用地定级与基准地价的政策解读

为进一步加强我市公示地价体系建设与管理，强化土地资源配置，乌鲁木齐市人民政府印发了《关于公布乌鲁木齐市集体建设用地基准地价的通告》（乌政通〔2022〕3号）。现将公布集体建设用地定级与基准地价的必要性、工作开展概况和主要内容等简要解读如下：

一、集体建设用地基准地价的概念

集体建设用地基准地价的定义：在平均开发利用条件下，不同级别或不同均值地域的集体建设用地，按商服、住宅、工业与公共服务等用途分别评估，某一估价期日设定年期内土地权利的区域平均价格。

二、工作背景及依据

按照《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）和自治区自然资源厅相关工作要求，乌鲁木齐市人民政府开展了集体建设用地定级与基准地价成果编制工作。

乌鲁木齐市集体建设用地定级与基准地价成果，对于深化农村集体产权制度改革、规范农村土地流转、维护农民土地权益、落实乡村振兴战略等具有重大意义，为集体经营性建设用地入市打下了坚实的基础。

三、工作开展概况

2018年11月，市自然资源局组织开展了《乌鲁木齐市集体建设用地土地定级与基准地价》制定工作。该成果于2021年7月16日，通过市规划和土地管理领导小组2021年办公室会议第4次会议审议；同年10月8日，召开了听证会；同年12月16日，通过自治区自然资源厅验收。

四、主要成果

（一）技术路线

乌鲁木齐市集体建设用地定级与基准地价的技术路线为：“先综合定级，再分类评估价格”，即在深入分析乌鲁木齐市集体建设用地的性质和功能特点，综合考虑集体建设用地地价影响因素、地价内涵、地价构成等基础上，采用“以多因素综合评定法为主，以市场资料分析法等进行验证”的技术路径进行土地综合定级，同时参考市场价格等因素评估农村集体建设用地基准地价，建立乌鲁木齐市本级集体建设用地基准地价体系。

（二）土地定级

本次定级范围为乌鲁木齐市城区基准地价覆盖范围以外的集体建设用地，含商服、住宅、工业及公共管理与公共服务用地，总面积3076.33公顷，共涉及80个村的集体建设用地，划分了四个级别。

（三）土地估价

本次集体建设基准地价成果在定级成果的基础上，分别对商服、住宅、工业及公共管理与公共服务用地的各级别基准地价进行了评估。

基准地价内涵为：基准期日为2021年6月30日，土地权利年限为商业40年、居住70年、工业50年、公共管理和公共服务用地50年；土地用途为商业用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地；土地开发程度为基础设施达到“四通一平”（宗地外通路、通电、通讯、通上水和宗地内场地内平整）；容积率均为1.0；权利状况为在符合规划和用途管制前提下，土地所有者和使用者分别取得合法集体土地所有权证和使用证情况下的集体经营性建设用地使用权，无他项权利限制；使用权价格为公开市场价格条件下的平均价格；住宅用地不含宅基地，主要指农民集中居住用地及可用于建设租赁住房的住宅用地。

总体上乌鲁木齐市集体建设用地基准地价与乌鲁木齐城区基准地价在空间上完全对接，价格上相互衔接，实现了价格平衡，符合乌鲁木齐市客观实际。

（四）宗地地价修正体系的编制

根据各不同区域的实际情况，分别建立商服、住宅、工业及公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系。

五、集体建设用地基准地价的应用

1.强化市政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。集体建设用地基准地价作为城乡地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段，是政府制定集体建设用地管理措施的基础，为国家加强城乡土地市场融合、实现土地资源合理配置创造了条件。

2.为集体建设用地流转提供价值参考。政府制定集体建设用地基准地价，统筹考虑集体建设用地价格水平，能更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转，为集体建设用地出让、出租提供参考基础。

  3.核算集体建设用地资源资产量。结合乌鲁木齐市集体建设用地基准地价成果可以确定不同区域集体建设用地平均价格，可测算集体建设用地资源经济价值量，为土地资源资产量核算及自然资源资产负债表编制提供基础。

本次《乌鲁木齐市集体建设用地土地定级与基准地价成果》为集体建设用地流转提供了价格参考，为规范集体建设用地市场秩序和政府有关部门掌握集体土地质量及利用状况，科学管理和合理利用集体土地等方面有重要意义。

解读机关：乌鲁木齐市自然资源局

解读部门：自然资源开发利用科

联系人：张啸

联系电话：0991-8878313

政策文件：关于公布乌鲁木齐市集体建设用地基准地价的通告