关于进一步规范住宅小区共有收益使用管理相关工作的通知（试行）

各区（县）建设局，物业管理行业协会：

根据国家、自治区和我市物业管理相关规定，为切实保障广大业主合法权益，进一步规范我市住宅小区共有收益的归集、分配、使用和管理，现就有关事项通知如下：

一、共有收益释义

共有收益是指物业服务区域内利用业主共有配套房屋、共有场地、共有部分、共用设施设备经营产生的收入，在扣除法定税收、能耗、材料、人工等合理成本后获得的收益。共有收益来源一般包括以下内容：

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收益；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；

（四）利用全体业主共有的文体设施所得的收益；

（五）利用业主共有的房屋所得的收益；

（六）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

（七）共有收益利息等其他合法收入；

（八）其他依法属于全体业主的收益。

二、共有收益用途

共有收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以由业主共同决定用于物业管理方面的其他需要。

（一）补贴物业服务费用收入不足；

（二）共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、改造、更新费用和共用设施设备保险，以及共有部分、共用设施设备应急处置费用，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会（物业管理委员会）的工作经费，召开业主大会会议所需费用；

（四）对共有收益的代理记账费用；

（五）对共有收益的审计费用；

（六）业主共同决定用于物业管理的其他费用；

（七）法律法规规定的其他用途。

三、共有收益归集和分配

业主大会成立前，可以在《前期物业服务合同》中约定小区共有收益管理单位，明确共有收益获取的范围、管理成本计提、服务报酬、财务审计等内容。

成立物业管理委员会或由社区代为履行业主委员会职责的小区，经业主共同决定，可以重新确定共有收益管理单位。

业主大会成立后，共有收益管理单位由业主共同决定，可以是业主委员会，也可以是业主大会委托选聘的物业服务企业或者其他单位。授权委托书或者委托合同应当在签订之日起7日内向业主公示。业主大会应当根据相关法律法规政策在业主大会议事规则、管理规约中明确获取共有收益范围、归属分配、管理方式、收益用途等内容。共有收益管理单位执行业主大会决定，接受全体业主监督。

鼓励业主大会建立共有收益财务管理制度、账目公布制度和审计制度等工作制度。

鼓励业主合理利用共有部分获得收益，共有收益管理单位应当按照管理规约的约定，经过业主大会同意或者经业主大会授权的业主委员会同意，并与相关单位签订协议。获取收益的相关协议应当向业主进行公示。

共有收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

因不可抗力或者拆迁改造等原因造成物业灭失的，共有收益账户及时依法进行结算。结算后的结余资金分配方式由业主共同决定或者业主大会决定。

四、共有收益使用

业主大会成立前，利用业主共有部分和共用设施获得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主共同决定的用途使用。

业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度、一定次数内共有收益支出、使用决策权力。共有收益的支出、使用在业主大会议事规则和管理规约约定额度、次数的，经业主委员会会议研究确定共有收益使用方案，并听取属地街道（乡镇）、社区建议后使用。超出业主大会议事规则和管理规约约定额度、次数的，由业主委员会制定资金使用方案，并按相关议事决策程序经业主大会会议表决通过后使用。

共有收益使用方案应当包括共有收益使用的用途、范围、金额、方式、程序、信息公开、监督方式等内容。共有收益使用方案应排除按规定或约定属于物业服务企业或者其他单位承担的责任范围，并不得损害业主的共同利益。

利用全体业主共有部分获取收益的，应当经业主大会表决同意；利用部分业主共有部分获取收益的，应当经共同拥有该部分物业的业主表决同意。

五、共有收益管理

共有收益应当单独建账、独立核算、定期公布。

共有收益管理单位可以在商业银行开设单独账户，但任何人不得以个人名义开立共有收益账户，管理小区共有收益。

共有收益管理单位应当按照法律法规的相关规定和共有收益财务管理制度，设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。

共有收益管理单位应当及时将利用业主共用部分、共用设施获得的收入交存至共有收益账户，每半年（1月、7月）对业主共有收益结算一次，并依法计提法定税收、能耗、材料、人工成本等合理费用。共有收益结算结果向业主进行公示，收支公示表及明细账目留存备查，接受属地社区、业主大会（业主委员会）和业主监督。业主有异议的，共有收益管理单位应当及时作出针对性答复，并做好沟通解释工作。

业主大会决定共有收益用于补充专项维修资金的，共有收益管理单位应当按照《乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法》规定，交存至维修资金管理机构专户，由维修资金管理机构进行分户存储和管理。

经业主大会决定，共有收益管理单位发生变更的，原共有收益管理单位应当于业主大会作出委托决定后及时向新的共有收益管理单位移交其共有收益收支账目，并将管理的共有收益本息一次性划转至新的共有收益管理单位开设的共有收益账户。

鼓励有条件的业主大会引入代理记账机构实施共有收益的记账工作。

凡向业主进行公示的内容，共有收益管理单位应当在小区管理处、公告栏、出入口（电梯厅）等醒目位置和线上智慧物业管理服务平台同步进行公示。鼓励同时通过小区业主微信群等电子信息方式告知全体业主。

六、共有收益审计

共有收益管理委托事项发生变更、业主共同决定或者业主委员会（物业管理委员会）对共有收益收支情况有异议的，可以委托第三方审计机构进行审计。

共有收益管理单位是业主委员会的，任期届满或任中改选前，可以在换届筹备小组的指导下将共有收益的收支情况、业主委员会工作经费纳入换届财务审计。

委托审计费用可以从共有收益中列支，审计结果应当向全体业主进行公示。

七、共有收益监督和违法违规行为处理

利用业主共有部分、共用设施获取收益应当符合法律法规的规定，不得影响物业使用安全，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得擅自改变房屋及设施设备的用途。

共有收益管理单位有挪用、侵占共有收益或者其他违法违规行为的，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规予以处理。

业主发现共有收益管理单位有违反小区管理规约、业主大会相关决定的行为，可以向街道（乡镇）、区（县）建设主管部门投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，追究责任人的法律责任，维护业主合法权益。

物业服务企业违反共有收益管理规定的，行业管理部门将其不良信息记入物业服务企业及项目经理信用档案，并及时移交其他有关部门实施联合惩戒。

业主大会、业主委员会作出有关共有收益管理的决定违反法律法规的，街道（乡镇）应当责令限期改正或者撤销其决定，通告全体业主，并作为负面行为纳入业主委员会考核评价。

维修资金管理机构、区（县）建设主管部门、街道（乡镇）应当对业主大会决定共有收益用于补充物业专项维修资金的交存加强指导监督。

物业管理行业协会应当加强行业自律，引导物业服务企业规范住宅小区共有收益管理行为，组织开展共有收益管理相关业务培训，推动行业健康有序发展。

八、其他

非住宅物业项目的共有收益管理参照本通知执行。法律法规如有相关规定的，执行法律法规规定。

本通知自2025年9月8日起施行，有效期一年。

附件：1.前期物业管理期间小区共有收益收支公示表（样表）

2.已成立业主大会的小区共有收益收支公示表（样表）

乌鲁木齐市住房和城乡建设局

                     2025年8月8日